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          [枣阳城事] 又要拆迁,拆出一批暴发户,房价跟着涨? 你想多了~

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          楼主
          跳转到指定楼层
          发表于 2019-7-14 18:25:40 | 只看该作者 |只?#21019;?#22270; 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

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                之前写过几篇关于房地产走势的帖子,在达到确保大多数论坛用户浏览的点击量之后便没有继续更新。初衷比较简单,主要在于不想看到?#21015;量?#33510;的工薪阶层因为?#29616;?#19981;足而将自己几十年的积蓄砸在一堆溢价及其?#29616;?#30340;泡沫资产上。最近论坛又冒出了几篇枣阳要拆迁以及鼓?#30340;?#26576;楼盘的房价突破XX元的帖,我留意了下后面的跟帖,事实证明大部分人还是比较理性的,能够认识到目前的房价已经是强弩之末、有价无市这个事实。因此写这个帖子是对于少部分没弄清现状的人的疑惑做一个补充,大道理不必一再重复,直奔主题:

          第一,棚改拨款取消。




          以前的棚改资金来源于国家政策?#30776;?#34892;的棚改专项贷款。而从今年起取消政府购买棚?#21738;?#24335;,对于再开工的棚?#21335;?#30446;,政府不能够再以政府购买服务的名义实施建设工程或变相举债,同时要求以发行地方政府债券的方式进行融资。翻译成大白话就是,之前的棚改资金全部由国家拨款,地方上只管执行,所以效率特别高,钱给得也比较利索。而从2019年起棚改叫停之后,国家不再拨款,后续再有拆迁类的项目由地方上自?#33322;?#20915;资金问题。

          第二,?#28909;?#39033;目是由地方政府自筹集资金,我们再来看看中央的管理规定:




          花钱必?#24066;В?#26080;效必问责——相信这么通俗的话,没人看不懂。所?#38405;?#20123;鼓?#30340;襯车?#26041;又要拆迁、拆出一批暴发户的人根本不用他们的猪脑子想问题,即便是再有拆迁项目,谁会把大笔的钱发给你,然后烂摊子收不了尾等着上面?#27425;?#36131;?
          正好,孝感市政府在上个月公布了《孝感城区2019国有土地房屋征收补偿标准》链接:https://www.xiaogan.com/news/15650.html 作为对比,一目了然。大家有兴趣可以通篇仔细研读,我们只看重点部分。




          1、 补偿房子还是货币,自由选择。
          2、 选择货币补偿标?#26082;?#19979;:
          草房每平方米补偿1900元;
          砖瓦房每平方米补偿2400元;
          捣制或预制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元;
          楼房(二层以上)每平方米补偿3300元。

                ?#21019;?#26631;准,拆迁户愿意选房子还是愿意选货币几乎是明摆着的。(这两年的棚改之后,冒出了一堆什么新一线新二线新三线,福利待遇和工资水平一分不涨,除了给接盘侠一些心理暗示外没有任何用处,此处不浪费笔墨展开讨论)。孝感作为一个四线城市,对标的一?#31508;?#35140;阳,作为参照,枣阳一个五线开外的城市,拆迁补偿一定?#26085;?#20010;标准低。那么这样的货币量是如何支撑起当前鼓吹的五六千、乃至七八千、上万的房价呢?所以我说房托们都是猪脑子。

                 第三,人口、消费均被充满泡沫的房地产?#20384;郟?#25151;价只会一路向下。
                 2018年中国结婚率创十年新?#20572;?#33258;去年7月份以来,国内汽车市场连续11个月销量下滑,这无一不说明了在掏空六个钱包的高房价的压迫下,实体经济的低迷程?#21462;?#22914;果房价能够违背经济规律,那全世界就不会有经济危机了。还有人说房价不涨,但也不会跌的,简直没有一点常识。?#26412;?#27982;发展被束缚的时候,最不?#30331;?#20063;最难变现的就是房子。就算这个假设成立,按未来五年GDP大致保持6%增速、CPI保持2%增速算,房价不涨不跌就意味着相对于收入每年跌8%,五年正好跌掉三分之一 ——这还是不贷款的情况,大多数炒房是要背负有利息的贷款。
                本来准备展开篇幅多谈一些问题,仔细想想其实没必要,很多东西说到底不过是简单的道理一再重复。有兴趣的可以看我之前的帖子,可以说相当详细了。

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          来自 64#
           楼主| 发表于 2019-7-23 22:11:58 | 只看该作者
          九月天 发表于 2019-7-15 17:13
          ?#34892;?#27004;主的分析,?#28909;?#25151;地产是商品那么商品就没有只涨不跌的?#36947;?#32943;定是逃不出这个定律的!!
                 但是 ...

          正解,关于房产税的?#22868;?#36328;度不会太大,我在今年3月份开帖子谈过:



          房产税的意义,已经?#23545;?#36229;过了税赋本身。

          第一,这意味着财产公开(制度性反腐);
          第二,意味着二次土?#27169;?#24120;态均贫富,使社会更加公平稳定);
          第三,意味着生产率提升(合理配置资源,和克?#23380;?#29702;提出的“将沉淀资金调整到积极干事创业的地方”?#36739;?#19968;致)
          第?#27169;?#24847;味着重建价值观(消灭地租和食利阶级,刺激经济活力)

          有大局观的人应该能看清这是高层为了挽救地方财政的既定决策,房产税作为替代卖地收入,会成为地方第一大税种,减的个税?#25512;?#19994;所得税都会通过房产税来弥补。如果连这点?#29616;?#33021;力都没有,那么这几年在地产时代稀里糊涂得来的?#32856;灰不?#38543;着时代的变迁而稀里糊涂地失去。

          可以说从吹风到立法,地方收入由土地财政转为房产税都是顺理成章的事情(大家可以回忆一下自从**上台之后各项政策推进的速度之快),“房住不炒”的总基调定下之后,各项配套工作的推进速度,?#28909;?#22269;税地税合并等一系?#20449;?#22871;工作。
          至于实施,应该是和之前的政策推进流程一样,先在一个城市做试点,然后迅速普及。这就解释了为什么今年以来二手房市场挂出来的房子越来越多,其实很多炒房人都能接触到一手消息的,要不怎么都坐不住了呢?



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          来自 65#
           楼主| 发表于 2019-7-23 22:25:15 | 只看该作者
          杨他他 发表于 2019-7-15 15:56
          都是枣阳人,拿身边的事实说话吧,整那些虚的没用。如果你身边认识的没?#20449;?#25913;户,可以打听打听,今年火车站 ...

          眼界决定高度,所以你也只能拿“农村青年挤破头往城里搬”说事。我经常混的圈子里,配置房产的人实话实?#31561;?#23454;有,但基本都没超过净资产的30%。
          但凡是有点远见的,在这种时候怎么可能把房地产当做投资呢,当然被洗脑的人除外,那堆钢筋水泥壳子已然已经成了信仰。直接复制我之前的回帖好了:

          有个形容井底之蛙的小故事是这样说的:古代有两个老农民聊天,畅想?#23454;?#30340;奢华生活,一个说“我想?#23454;?#32943;定天天白面馍吃到饱!”一个说“不?#20849;?#27490;,我想?#23454;?#32943;定下地用的都是金锄头!”——你几乎淋漓尽致把这个故事中老农民的形象展示了出来,用自己生活在底层的思维去猜想有钱人,真的是有可笑又可怜。你以为有钱人的眼界都跟你一样,供着个房子当个宝?哪个有钱人会这么无知买的多多的房子放着出租?不懂的话百度下什么叫房屋租售比。举个例子吧,目前?#26412;?#19968;套120平米左右的中装房,市场价2000万,月租金18000元,租售比=18000*12/2000万=1.08%,也就是说买一套房子收租,每年的回报?#25163;?#26377;1.1%左右,而刚刚出炉的银行理财市场年报显示,理财产品年化收益率4.5%——5%,所以你觉得有钱人会抱着个有价无市的水泥壳子收年化1.1%的房租,而不是买躺着睡觉每年都有4.5%——5%收益的理财产品?而且万一有什?#21019;?#30340;项目需要用钱,理财产?#25151;?#20197;迅速变现,一?#23376;?#20215;无市的房子挂半年,能有多少人咨询?就这?#20849;?#31639;房产税,遗产税,交易税,房屋折旧等一系列各式各样的费用。2015年底左右棚改开始推进,李嘉?#32454;?#26412;没有参与,为什么?拥有敏锐的眼光的他一眼就看到了中国房地产这一波棚改之后竭泽而渔的局面,自己的产业船大不好掉头,等到入?#21448;?#21518;就无法脱身了,所以直?#29992;?#26377;参与。而王健林在棚改推进期?#28051;?#26159;让万达转?#20572;?#39532;?#32856;?#26159;表态几年之后最便宜的东西就是房子,?#22363;?#39030;端的人们几年前的格局自然毋庸赘言,可笑的是你们在棚改已经结束的今天还在用如此低端的借口自我?#21442;縹
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          来自 66#
           楼主| 发表于 2019-7-23 22:37:24 | 只看该作者
          谢守超 发表于 2019-7-15 16:11
          支持楼主观点?#20309;?#26497;必反,规律早晚要起作用,就算有权力之手干预?#21442;?#27861;违背这个规律,难道房价一直会涨下去 ...

          对的,如果一直盖房子就能维持经济发展,那全世界就不会有贫穷和经济危机了。事实在于透支了中国人几十年的购买力的房地产,已然已经成为了全民信仰,他们看到的是这十几年的涨,于是觉?#27599;?#20197;永远涨下去,全然不顾外界环境已经恶劣到了什么程?#21462;?br /> 一个贸易摩擦就元气大伤,让高层看清了倒腾钢筋水泥永远不会有竞争力的事实。房住不炒这个?#36739;?#24615;的口号喊出来的那一刻,就是房地产这条路走到头的明确指示。去年实体经济已经差到了奄奄一息的程度,就这还在梦里憧憬房价永涨——建国以来,我们闭门造车了三十年,低成本?#22336;?#21046;造业二十年,倒腾钢筋水泥二十年,下一个阶段的改革红利犹未可知,但是现在还把房子看作是?#32856;?#35937;征的人,注定是要被历史前进的车?#33268;?#33900;,成为时代的炮灰。
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          来自 76#
           楼主| 发表于 2019-7-29 18:25:52 | 只看该作者
          本帖最后由 251401719 于 2019-7-29 18:39 编辑
          大阜山下 发表于 2019-7-26 23:43
          这个世界所有的人都可能会说错话,唯独?#22868;?#19981;会,?#23548;?#35805;的人未必是真想骗人,而是因为自身?#29616;?#30340;不足。十年 ...


                你看得比较?#36171;埂?#32463;过近20年的反复炒作、几波上涨之后,房价一再背离经?#27809;?#26412;面,几乎高到了无法承受的层面。城市线级划分圈定了有购买力的白领人士、抢人大战又?#25165;?#20102;毕业生这股有生力量,剩下的用货?#19968;?#26842;改的方式绑住了拆迁户这个特殊群体,以至于全民?#21009;冢?#20105;相出手,掏空了六个钱包并且背上了几十年的债务。透支的购买力几乎确定了2015年底开始的这一波棚改就是房价击鼓传花的最后一棒,在此等情况下如果还继续鼓吹房价上涨的人,非蠢即坏。
                从全国?#27573;?#26469;看,2018年结婚?#24335;?#20026;7.2‰,这个数字创下了近十年来新低。即便是放开二胎,年轻人只能选择单身的方式对抗高高在上的生活成本。近几年的移民潮、以及人口向一线/新一线城市迁移,会导致二线以下的城市出现存量房慢慢多于需求量的情况,房子有价无市的局面会愈演愈烈。人口老龄化以及未富先老的局面决定了全民倒腾房子的最终结局,那就是背负着几十年房贷的群体将为这一波大跃进式的炒作承担相应的后果。
                当前的局面根本不可能维持长久,要么是房价崩,要么是人口和房价一起崩,拭目以待。

               
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          来自 82#
           楼主| 发表于 2019-8-1 21:23:23 | 只看该作者
          本帖最后由 251401719 于 2019-8-1 21:34 编辑

          不管房产税出台?#22868;?#26089;晚,“房住不炒”这个基调确定之际就是房产泡沫破灭的开始。

          今年明确的城镇老旧小区?#33041;?#21017;是给了对棚改拆迁还抱有幻想的人当头一盆冷水。棚改拆迁被一刀切停止之后,老旧小区?#33041;?#21152;装电梯成为下一步的工作开始全面推进,全国?#27573;?#20869;大规模的拆迁已然不会再有。

          有些人总觉得不管什么政策,都是喊喊口号而已没有影响——还是那句话,拭目以待,到时候看看量变到质变是怎么形成的。




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          发表于 2019-7-15 13:28:46 | 只看该作者
          本帖最后由 大黑客 于 2019-7-15 13:30 编辑

          还在灌溉不会涨价的思想, 都不知道谁给你的勇气,从89年到现在2019年, 降价在哪,从当初的2W 涨价到现在60W一套, 降价在哪? 就爱TM抬杠,还有弱智相信 房价会降.你这种人穷是应该的.谁给你的勇气,是你未来的老大妈给你的勇气 还是你姑娘儿子给你的勇气,都懒得听什么 恶心的 有价无市, 为什么你们老盯着 鬼不饭蛋,荒无?#25628;?#30340;房子呢, 拿 万象城, 沿河路 比比看,你有钱你都买不到房,你这种人就应该抓走, 自己脑子有病 还要侮辱人家正常脑?#29992;?#30149;的.
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          发表于 2019-8-7 00:13:53 来自手机 | 只看该作者
          251401719 发表于 2019-8-6 21:12
          之前的棚?#27169;?#26159;涨价去库存的手段之一?#25442;?#21477;话?#25285;?#26159;为了解决中国这些年堆积的库存房而开展的一场炒作,是被 ...

          主要是房地产掏空了中国?#22797;?#20154;的积蓄,直接或间接的威胁到了国家经济命脉造血工能的装备制造?#25285;?#29616;在国家迟迟未能刺破房产泡沫的担忧主要来自于银行和地方政府的天量债务,但若任其发展则无异于饮鸠止渴……
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          发表于 2019-8-1 22:40:14 来自手机 | 只看该作者
          不管降不?#25285;?#36866;当的?#26377;?#26080;可?#19988;椋?#33267;于那些个张着血盆大口的,就算了!幸福天地原来一套三十三万的毛胚房现在卖六十六万,贪婪成性了!
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          发表于 2019-7-15 17:13:48 | 只看该作者
          ?#34892;?#27004;主的分析,?#28909;?#25151;地产是商品那么商品就没有只涨不跌的?#36947;?#32943;定是逃不出这个定律的!!
                 但是目前有一直黑手不让房价跌,这个黑手就是我们的人名政府!!
                  现阶段是土地财政,政府的收入主要就是靠卖地赚钱,所以有控制价格的动机,这也是我们国家房地产一直违背经济学原理的原因。
                  从国家的一系?#22995;?#31574;来分析,未来几年全国征收房产税是铁定的了,就是看早几年还是晚几年实施而已。可以肯定的是等房产税正式征收开始,国家财政摆脱土地财政从而转向税收为主之后房地产肯定会更加市场化的。
          不可否认现在泡沫真的很大,至于未来几年跌到什么程?#28909;?#25105;们拭目以待吧
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          发表于 2019-7-26 23:43:25 来自手机 | 只看该作者
          这个世界所有的人都可能会说错话,唯独?#22868;?#19981;会,?#23548;?#35805;的人未必是真想骗人,而是因为自身?#29616;?#30340;不足。十年二十年以后再来看这个问题吧。谁对谁错,?#22868;?#20250;告诉你。只是会有人会为今天的看法/决定买单。
          个人还是倾向于不看好枣阳未来十年的房价,很简单的道理,有没有发?#20013;?#19968;代的年轻人普遍不想/不敢生小孩了,即使计划生育已经放开,生三四个的也不多。之前受人口红利加持而涨了二十年的房价?#34935;?#38590;以为继。房子是用来干嘛的,给人住的,年轻人少了,房子卖给谁?这就是官方担心的老龄化的问题,担心年轻人太少,经济发展受影响,养老金出现亏空,要不怎么可能放开计划生育?其二,城市化的问题,这个现象对五六线小县城相当不友好。北上广除外,连深圳,武汉,成都,西安等一线城市都在拼命吸纳人才,引诱年轻人落户。别人能提供更多的发展机会,相对更公平的氛围,更好的?#36867;?医疗,小城市拿什么和这些大块头竞争,靠情怀吗?年轻人尤其是其中的佼佼者?#23478;?#26080;反顾的走了,小城市的未来在何方?
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          发表于 2019-7-15 12:35:01 | 只看该作者
          小城市房地产泡沫最大,无外来人口,无能留得住人的就业岗位,
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          发表于 2019-7-15 16:29:45 | 只看该作者
          当年日本房地产泡沫大的,号称可?#26376;?#19979;半个美国,结果呢!
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          发表于 2019-7-16 22:23:05 | 只看该作者
          ?#30007;?#35828; 枣阳楼市  有价无市的,可以花7天?#22868;?,每个售楼部去坐上2个小时  观察一下,就知道是不是有价无市了。 不要以自己的想象 觉得自己买不起 就代表别人也买不起,就是有价无市了。  现在淡季,个别楼盘确实卖的不好。     等到过年再看看,火爆的吓人。
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          沙发
          发表于 2019-7-15 10:29:55 | 只看该作者
          本帖最后由 小李哥 于 2019-7-15 10:31 编辑

          不卖地?#20219;?#21271;风啊

          有价无市????不知新盖的楼都卖给谁了
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          板凳
          发表于 2019-7-15 12:10:19 | 只看该作者
          刚需是不是不用担心涨跌
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          地板
          发表于 2019-7-15 12:21:40 | 只看该作者
          谢谢楼主对房市的分析
          来自 Android 客户端
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          门槛
          发表于 2019-7-15 12:24:38 | 只看该作者
          赔房子的位置很偏!
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          7#
          发表于 2019-7-15 13:01:00 | 只看该作者
          有很多唐河,桐柏的在枣阳买房
          来?#22253;?#21331;客户端来?#22253;?#21331;客户端
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          9#
          发表于 2019-7-15 13:30:25 来自手机 | 只看该作者
          凡是预测房价上涨或者?#38470;?#30340;都是些没脑子的嘴炮,这里面决定因素太多,谁说了都不算
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          10#
          发表于 2019-7-15 13:54:53 来自手机 | 只看该作者
          香烟,瓜子,小板登!吃了米田共的别喷了!
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